الضرائب العقارية في المغرب: ما يحتاج المالكون الأجانب إلى معرفته

نظرة عامة على الضرائب العقارية المغربية

يخضع أصحاب العقارات الأجانب في المغرب لعدة ضرائب تنطبق على مراحل مختلفة من الملكية: في وقت الشراء، سنويا أثناء الملكية، على دخل الإيجار، وعلى أي مكاسب رأسمالية في وقت البيع. يعد فهم كل من هذه الضرائب أمرًا مهمًا للتخطيط المالي والامتثال القانوني.

الضرائب الرئيسية المتعلقة بأصحاب العقارات الأجانب في المغرب هي:

• ضريبة السكن (ضريبة الإقامة) - سنوية
• Taxe de Services communaux (ضريبة الخدمات البلدية) - سنوية
• Impôt sur le Revenu على إيرادات الإيجار (IR) - سنوي
• العقارات ذات القيمة الزائدة (ضريبة الأرباح الرأسمالية) - للبيع
• حقوق التسجيل (ضريبة النقل) — عند الشراء

تتم إدارة النظام الضريبي في المغرب من قبل المديرية العامة للضرائب (DGI). تخضع معدلات الضرائب وطرق الحساب المطبقة على قانون الضرائب العام (Code Général des Impôts — CGI) للتغيير الدوري من خلال قوانين المالية. تعكس الأرقام والمعدلات المذكورة في هذا الدليل الإطار اعتبارًا من أوائل عام 2026 ولكن يجب التحقق منها للسنة الضريبية المعمول بها.

ضريبة السكن (ضريبة الإقامة)

ضريبة السكن هي ضريبة سنوية تُفرض على العقارات المستخدمة كمساكن. وينطبق هذا على العقارات التي يشغلها المالك، أو المتاحة لاستخدام المالك، أو المتاحة لطرف ثالث مجانًا.

الميزات الرئيسية:

• القاعدة الضريبية هي القيمة الإيجارية للعقار (valeur locative)، التي تحددها السلطات الضريبية
• يختلف السعر حسب القيمة الإيجارية للعقار (يتم تطبيق مقياس متدرج)
• تُعفى العقارات المستخدمة حصريًا للأغراض التجارية أو المهنية
• تُعفى العقارات الجديدة لمدة خمس سنوات من تاريخ الانتهاء
• قد يتم تطبيق إعفاء الإقامة الرئيسية على العقارات المستخدمة كمنزل رئيسي للمالك (يخضع لشروط)

يتم تحصيل ضريبة السكن من قبل سلطات الضرائب المحلية. يتم إرسال الفواتير عادةً إلى العنوان المسجل للعقار.

ضريبة الخدمات المجتمعية

ضريبة الخدمات المجتمعية (TSC) هي ضريبة بلدية تمول الخدمات العامة المحلية (إضاءة الشوارع، وجمع النفايات، وما إلى ذلك). وينطبق هذا على جميع العقارات الواقعة ضمن محيط البلدية، سواء كان العقار مشغولاً أم لا.

الميزات الرئيسية:

• يتم فرض الضريبة على القيمة الإيجارية للعقار
• يبلغ المعدل عادةً 10.5 بالمائة من قيمة الإيجار للعقارات داخل المناطق الحضرية و6.5 بالمائة للعقارات الموجودة في المناطق المحيطة بالمدن (تخضع المعدلات الدقيقة لتحديثات قانون المالية)
• ويتم فرضها سنويا
• يخضع كل من المالكين المقيمين وغير المقيمين لـ TSC

الضريبة على دخل الإيجار

يخضع دخل الإيجار المشتق من الممتلكات المغربية لضريبة الدخل المغربية (Impôt sur le Revenu — IR)، بغض النظر عما إذا كان المالك مقيمًا أو غير مقيم في المغرب.

كيف يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار:

• يتم تخفيض إجمالي دخل الإيجار عن طريق خصم ثابت للنفقات (حاليًا 40 بالمائة من إجمالي دخل العقارات السكنية غير المفروشة)
• تتم إضافة صافي الدخل الناتج إلى إجمالي الدخل الخاضع للضريبة للمالك ويتم فرض ضريبة عليه بمعدلات تدريجية بموجب جدول IR
• بالنسبة لغير المقيمين، يخضع دخل الإيجار من المغرب للضريبة في المغرب. قد تسمح أحكام معاهدة الازدواج الضريبي بالإعفاء من الضرائب المستحقة في بلد إقامة المالك

إذا كان المستأجر شركة مغربية أو كيان قانوني، فيجب على المستأجر حجز 10 بالمائة من الإيجار ودفعه إلى السلطات الضريبية نيابة عن المالك غير المقيم. يشكل هذا الاستقطاع دفعة على الحساب مقابل الالتزام الضريبي السنوي للمالك.

يتحمل الملاك الأفراد غير المقيمين الذين يتلقون الإيجار مباشرة من مستأجرين من القطاع الخاص مسؤولية تقديم الإقرار الضريبي المغربي (إعلان الإيرادات) ودفع IR على هذا الدخل.

ضريبة الأرباح الرأسمالية (العقارات ذات القيمة المضافة)

عندما يتم بيع عقار، فإن أي مكاسب رأسمالية (عقارات ذات قيمة زائدة) - الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء - تخضع لضريبة الدخل في المغرب.

كيفية حساب الربح:

• سعر الشراء: تكلفة الاقتناء الأصلية، بالإضافة إلى تكاليف الاقتناء المسموح بها (رسوم كاتب العدل، رسوم التسجيل)
• سعر الشراء المفهرس: يتم ربط سعر الشراء بالتضخم باستخدام معامل تنشره السلطات الضريبية سنويًا
• تكاليف التحسين: قد يتم خصم التحسينات الرأسمالية على العقار (موثقة).
• صافي الربح: سعر البيع ناقص سعر الشراء المفهرس ناقص التكاليف المسموح بها

يتم تضمين صافي الربح في دخل البائع الخاضع للضريبة لسنة البيع ويخضع للضريبة بمعدل IR المطبق. يحجب كاتب العدل الضريبة ويدفعها إلى المديرية العامة للضرائب في وقت توقيع الفعل.

إعفاء الإقامة الرئيسية: قد يستفيد البائع الذي استخدم العقار كمقر إقامته الرئيسي لفترة متواصلة قبل البيع من إعفاء كامل أو جزئي من ضريبة أرباح رأس المال. تم تحديد فترة وشروط التأهيل في CGI وهي عرضة للتغيير.

تحويل الضريبة على الشراء

عند شراء عقار في المغرب، يدفع المشتري حقوق التسجيل (ضريبة النقل). هذه ضريبة تدفع مرة واحدة عند الشراء:

• المعدل القياسي هو 4 بالمائة من سعر الشراء المعلن لمعظم العقارات السكنية والتجارية في المناطق الحضرية
• قد يتم تطبيق أسعار مخفضة على المشترين لأول مرة للمساكن منخفضة التكلفة في ظل ظروف معينة
• يتم تحصيل الضريبة من قبل كاتب العدل ودفعها إلى المديرية العامة للضرائب

بالإضافة إلى ذلك، يتم دفع رسوم Conservation Foncière بنسبة 1% من سعر الشراء إلى السجل العقاري عند تقديم طلب نقل الملكية.

المعاهدات الضريبية وغير المقيمين

أبرم المغرب معاهدات بشأن الازدواج الضريبي مع عدد من الدول. تحكم هذه المعاهدات الدولة التي لها الحق في فرض ضرائب على أنواع معينة من الدخل وقد تنص على تخفيض معدلات الضريبة المقتطعة أو الإعفاءات.

المبادئ الأساسية الموجودة عادة في المعاهدات الضريبية المغربية:

• الدخل من الممتلكات غير المنقولة (العقارات) يخضع عمومًا للضريبة في البلد الذي يقع فيه العقار - أي المغرب. لا يمكن للمالكين الأجانب تجنب الضريبة المغربية على دخل الإيجار المغربي أو أرباح رأس المال من خلال الإشارة إلى إقامتهم في بلد آخر.
• عندما يكون نفس الدخل خاضعا للضريبة في كل من المغرب وبلد إقامة المالك، تطبق اتفاقية إلغاء الازدواج الضريبي (طريقة الائتمان أو الإعفاء)
• لدى المغرب معاهدات مع فرنسا وإسبانيا وألمانيا وبلجيكا والمملكة المتحدة والولايات المتحدة والعديد من البلدان الأخرى

يجب على أصحاب العقارات غير المقيمين استشارة مستشار ضريبي مطلع على قانون الضرائب المغربي وبلدهم الأصلي لفهم وضعهم الضريبي الكامل.

تقديم الالتزامات

على أصحاب العقارات الأجنبية في المغرب الالتزامات التالية:

• إقرار ضريبة الدخل السنوي (déclaration de revenus): يجب على المالكين غير المقيمين الذين لديهم دخل إيجار من المغرب تقديم عائد سنوي إلى المديرية العامة للضرائب، معلنين عن دخلهم من مصدر مغربي. الموعد النهائي لتقديم الطلبات هو عادةً 31 مارس من العام التالي للسنة الضريبية.
• ضريبة السكن و TSC: يتم تقييم هذه الضرائب المحلية عمومًا من قبل السلطات الضريبية ويتم إرسال فاتورة بها إلى مالك العقار. يجب على المالك دفع الفاتورة السنوية. يجب على مالكي العقارات تسجيل ممتلكاتهم لدى مكتب الضرائب المحلي لضمان حصولهم على الفواتير.
• الأرباح الرأسمالية للبيع: يتولى كاتب العدل عملية الاستقطاع والدفع في وقت عقد البيع. يجب على البائع مراجعة حساب ضريبة كاتب العدل قبل التوقيع.

يمكن أن يؤدي عدم تقديم الإقرارات الضريبية المطلوبة أو دفع الضرائب إلى فرض غرامات وفوائد. يجوز للمديرية العامة للضرائب تقييم العقار مقابل الضرائب غير المدفوعة، مما قد يؤدي إلى تعقيدات في أي عملية بيع مستقبلية.

الأسئلة المتداولة

ما هي الضرائب التي أدفعها على الممتلكات التي أملكها في المغرب؟

قد يخضع أصحاب العقارات الأجنبية إلى: ضريبة السكن (إذا تم استخدام العقار كمسكن)، وضريبة الخدمات المجتمعية (سنوية، بغض النظر عن الإشغال)، وضريبة الدخل على دخل الإيجار إذا كان العقار مستأجراً، وضريبة أرباح رأس المال على أي ربح من البيع. يتم دفع ضريبة النقل مرة واحدة في وقت الشراء.

هل دخل الإيجار من المغرب خاضع للضريبة؟

نعم. يخضع دخل الإيجار من الممتلكات المغربية لضريبة الدخل المغربية سواء كان المالك مقيما أو غير مقيم. ويخضع صافي الدخل الخاضع للضريبة (بعد خصم ثابت بنسبة 40 في المائة) للضريبة بمعدلات تدريجية. قد تسمح أحكام معاهدة الازدواج الضريبي بالإعفاء في بلد إقامة المالك.

ما هي ضريبة الأرباح الرأسمالية على مبيعات العقارات في المغرب؟

تخضع الأرباح الرأسمالية (العقارات ذات القيمة الزائدة) الناتجة عن بيع الممتلكات المغربية لضريبة الدخل. الربح هو سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء المفهرس والتكاليف المسموح بها. كاتب العدل يحجب الضريبة في وقت البيع. قد يتم تطبيق إعفاء الإقامة الرئيسية.

هل أنا مدين بضريبة الأملاك حتى لو كنت لا أعيش في ممتلكاتي المغربية؟

تُطبق ضريبة الخدمات المجتمعية سنويًا بغض النظر عن الإشغال. تنطبق ضريبة السكن على العقارات المستخدمة كمسكن؛ قد يتم إعفاء العقار غير المأهول من هذه الضريبة ولكنه يظل خاضعًا لـ TSC.